叶檀雄安只有成为大新加坡才有前途橡胶衬里

叶檀：雄安只有成为大新加坡才有前途

叶檀：雄安只有成为大新加坡才有前途2017-04-11 09:27:01 来源：“叶檀财经”分享到：雄安不能靠房地产溢价解决地方财政问题。4月1日起，河北雄安新区三县，全面叫停一手房、二手房房产交易，关停售楼部和房屋中介机构，冻结一切房屋过户手续。雄安新区不是投机地，不能被房地产绑架。

不允许炒地炒房是有代价的，短期内地方财富无处可来，大规模投资只能靠企业税费。这也就意味着，雄安财富的来源是经济发展，是证券溢价，而不是房地产溢价。这是个巨大的考验，尤其是看着别人财富滚滚，而自己却必须实打实地从事实体经济。

2015年4月至今的两年时间，雄安三县共公布了约50宗土地使用权招拍挂出让成交公示，总面积为71.55公顷，即1073亩，成交总价2.62亿元，折合每亩24.5万元。假如未来减少万亩土地出让，每亩价格翻番到50万元，50亿元的资金，咻——飞走了。

一，不能炒地炒房，新加坡的组屋模式成为首选。

新加坡80%的人住组屋，20%的有钱人购买高价商品房。组屋主要由政府出资建设，新加坡建屋发展局是新加直最大的房地产开发商。从1964年正式实施李光耀“居者有其屋”的计划起，建屋局就一直在行使职权以政府力量平抑组屋价格：由政府划拨土地，以购房补贴的方式向市民让利，确保市民以低于市场价购买组屋。仅提供补贴一项，新加坡政府44年拨款159亿新元。

经过40多年的努力，组屋覆盖人群由1959年的8.8%提高到2010年的80%，其中95%的人拥有他们居住的组屋。

这是个浩大的工程，在中国房地产已经部分市场化的情况下，只能圈起一块地来进行试验。而且这块地不能是房地产价格太高的地方，像深圳、杭州等地，虽然创新能力极强，但房地产的溢价也是国内第一梯队，不可能像雄安一样在一张白纸上画图。

二，跟新加坡四十几年前刚建组屋时一样，雄安现在是一穷二白，经济刚起步，还是些低端企业和污染企业。没有新加坡式的严厉的制度，没有活跃的经济，雄安是不可能成为中国梦的成功试验场的。

2015年，新加坡家庭月收入中位数是8666新币，按照当时1：4.77的汇率，新加坡家庭收入中位数大概在41300人民币左右。根据安新县的数据，去年城镇居民人均可支配收入完成17035元，农民人均纯收入完成7465元，请注意，这是每年。用城镇的收入比，两者也相差了二十几倍，雄安现在与新加坡比，是农业社会与现代商业社会的区别。

炒作在雄安土地储备多的上市公司，完全是南辕北辙。即使在雄安有大量储备，政府也会控制土地溢价不会太高，拥有几百亩地的机构必须服从新的规划，甚至把手里的土地交回到政府手中，进行通盘规划。

三，雄安经济发展最重要的是改变制度基因，用居住证取代原始的户口制度，使创新企业、人才进入雄安、留在雄安，建立新加坡式的法制、低税市场。

我们早分析过，雄安的经济基础比较薄弱。到目前为止，经济最发达的雄县民营经济组织达15000家，主导产品为塑料包装、压延制革、乳胶制品和电线电缆。据统计，雄县共有塑料企业4000家左右，而整个河北省的包装企业不到8000家。雄县的塑料产业能占到GDP的70%，拉动了超过本县超50%居民的就业。这是典型的低技术、高污染，经济创新谈何容易。

既然雄安主要以低端制造业、低端服务业、农业为主，人才储备也就比较可怜。截止2016年，雄安三县人口在110万左右，京津冀协同发展专家咨询委员会副组长邬贺铨做客“人民直播”时表示，雄安新区初始可能100万人左右，发展比较好的话可能达到200-300万人。现在雄安三县100万左右的人口，不可能成为创新企业的人才基础。

雄安的资金、人才必须从外部导入。根据摩根斯坦利的估算，预计未来10-20年雄安新区吸纳的投资总量料达1.2到2.4万亿元人民币。

像新加坡吸纳移民一样，用居住证替代户口，用严格的法制改变基层失序、村官巨贪。总而言之，雄安是个样板，以新加坡的内核，加上中国特色。建成有尊严的制度，有尊严的市场。

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